Guía práctica: heredar una casa en España

Documentos, impuestos, valor de referencia, Registro y papeles para poder venderla después. Marca lo que ya tienes hecho.

Aviso: Guía orientativa según la normativa general española. Plazos, bonificaciones del Impuesto de Sucesiones, plusvalía municipal y requisitos varían según la comunidad autónoma donde residía el fallecido y el municipio del inmueble. Consulta siempre con notario, abogado o gestoría antes de actuar.

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Atajos

1. Documentos iniciales (los tres certificados clave)

Sin estos no puedes avanzar. El de últimas voluntades solo se puede pedir a partir del día 15 hábil tras el fallecimiento.

Certificado literal de defunción
Registro Civil o sede electrónica del Ministerio de Justicia. Gratuito. Pide varias copias.
Certificado de Actos de Última Voluntad
Ministerio de Justicia. Indica si hay testamento y ante qué notario. Coste orientativo ~4 €.
Certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento
Mismo trámite que el de últimas voluntades. Sirve para localizar posibles seguros de vida.

2. Testamento o Declaración de herederos

Copia autorizada del testamento si existe
Se solicita en la notaría que figura en el certificado de últimas voluntades.
Acta de declaración de herederos abintestato si no hay testamento
Ante notario. DNI, certificados de nacimiento/matrimonio o libro de familia y, habitualmente, dos testigos.
DNI / NIE del fallecido y de todos los herederos
Libro de familia o certificados de nacimiento y matrimonio
Para acreditar el parentesco.

3. Documentación específica de la vivienda

Escritura de propiedad o título de adquisición del fallecido
Compraventa, herencia anterior, donación… Si no la tienes, empieza por una nota simple.
Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
registradores.org · orientativo 9–10 € por finca. Titularidad, descripción y cargas.
Recibo del IBI del año en curso
Acredita referencia catastral y titularidad fiscal.
Valor de referencia catastral (y datos catastrales)
Desde 2022 es la base imponible mínima del ISD si no hay valor declarado superior. No es el valor catastral del IBI. Consulta: valor de referencia · buscador de inmuebles.

4. Inventario y decisión sobre la herencia

Inventario completo de bienes y deudas
Inmuebles, cuentas (saldos a fecha de fallecimiento), vehículos, seguros, hipotecas, préstamos…
Decidir: aceptar pura y simple, a beneficio de inventario o renunciar
Si hay dudas sobre deudas, valora la aceptación a beneficio de inventario.

5. Notaría: Escritura de aceptación y adjudicación

Documento público que formaliza quién recibe qué. Necesaria para inscribir la vivienda a tu nombre.

Firma de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia
Ante notario. Coste orientativo: 300–1.500 € según valor y complejidad.
Obtener la copia autorizada (primera copia) de la escritura
Para el Registro, los impuestos y, más adelante, para vender.

6. Impuestos (plazo clave: 6 meses)

Plazo general: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 si se solicita dentro de los 5 primeros meses). Pasado el plazo hay recargos e intereses.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) – Modelo 650 Obligatorio
Se presenta en la CCAA de residencia habitual del fallecido. Hay que presentarlo aunque la cuota sea cero. Buscar sede de tu CCAA.
Plusvalía municipal (IIVTNU) Si hay inmueble urbano
Ayuntamiento donde está la vivienda. Plazo también de 6 meses en muchos casos.
Conservar justificantes de pago o autoliquidación
Imprescindibles para el Registro y para la compraventa posterior.

7. Poner la vivienda a tu nombre: Registro de la Propiedad

Sin inscripción no podrás vender, hipotecar ni disponer plenamente frente a terceros.

Presentar en el Registro de la Propiedad de la finca
Escritura de aceptación · certificado de defunción · últimas voluntades · testamento o declaración de herederos · justificantes ISD y plusvalía.
Obtener la nueva nota simple a tu nombre
Confirma que constas como titular registral. Coste orientativo del asiento: 150–400 €.

8. Trámites finales recomendados

Actualizar la titularidad en el Catastro
Sede del Catastro o a través del Registro (a menudo se comunica solo).
Comunicar el cambio a la comunidad de propietarios
Informar y cambiar la titularidad de luz, gas y agua
Avisa a la comercializadora que tenía contratada el fallecido y pon los suministros a tu nombre. Evitas facturas a nombre del causante, deudas o cortes. El IBI también conviene actualizarlo en el ayuntamiento.
Si hay hipoteca: contactar con el banco
La hipoteca se hereda. Cambio de deudor o cancelación.

Consejo: al cambiar de titular, revisa si la tarifa de luz o gas te conviene o hay mejores ofertas en el mercado. Si quieres que te orienten sin compromiso: WhatsApp +34 605 62 04 48.

Valor de referencia catastral (clave en herencias)

No confundas valor catastral (base del IBI) con valor de referencia (base mínima del ISD y del ITP desde 2022).

Valor de referencia: lo fija el Catastro cada año a partir de compraventas reales. En el ISD, si no declaras un valor mayor, la base del inmueble no puede ir por debajo de este valor.
Valor catastral: sirve sobre todo para el IBI y parte de la plusvalía municipal. Suele ser más bajo.
El valor de referencia es consultable de forma pública; el catastral detallado del titular está más protegido.

Enlaces oficiales:
· Consultar valor de referencia
· Sede Electrónica del Catastro
· Buscar inmueble / referencia catastral
· Google · valor de referencia Catastro

Bonificaciones del Impuesto de Sucesiones por CCAA (orientativo)

Importante: Aplica la normativa de la comunidad donde residía habitualmente el fallecido. Tabla orientativa 2025–2026 para herederos directos (Grupo I/II). Confirma en la agencia tributaria de tu CCAA.

CCAA	Herederos directos (orientativo)
Madrid, Andalucía, Murcia, Extremadura, Castilla y León, La Rioja	Bonificación ~99% de la cuota → pago casi simbólico
Canarias	Bonificación ~99,9%
Cantabria, Baleares	~100% o muy favorable para directos
Comunitat Valenciana	Bonificación alta para Grupos I/II (revisar tramos vigentes)
Galicia	Muy favorable para cónyuge e hijos (límites por importe)
Castilla-La Mancha	Bonificación elevada, a veces escalonada
Cataluña	Reducciones por parentesco; bonificación fuerte sobre todo al cónyuge
Aragón	Reducciones altas por importes; reglas propias
Asturias	Suele ser menos favorable para Grupo II que las CCAA al 99%
País Vasco / Navarra	Régimen foral propio

Existe además una reducción estatal mínima por parentesco (p. ej. Grupo II ≈ 15.956 €). Hermanos, tíos y sobrinos (Grupo III) y extraños (Grupo IV) suelen pagar mucho más.

Enlaces útiles:
· Google · bonificaciones ISD por CCAA
· Google · sede tributaria de tu CCAA
· Sede Ministerio de Justicia
· registradores.org

Plazos críticos:
· Últimas voluntades → a partir del día 15 hábil
· ISD y plusvalía → 6 meses (prorrogable)
· Registro → justo después de pagar los impuestos
· Venta → cuando constes como titular y con la carpeta del paso 9

Recordatorio final

Cada herencia es distinta. Parentesco, CCAA, testamento, deudas o varios herederos cambian requisitos y costes. Si el caso es complejo, acude a un profesional cuanto antes.

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